Objectif ZAN : repenser le développement urbain à travers le prisme de la sobriété foncière

Quelques chiffres-clés

Chaque année en France entre 20 000 à 30 000 ha d’espaces naturels, agricoles et forestiers sont consommés (20 011 ha en 2019-2020) au niveau national.

Depuis 1981, l’artificialisation des sols en France a augmenté de 70 % alors que la population n’a augmenté que de 19 % sur la même période entrainant un doublement du taux d’artificialisation de la surface du territoire national (de 5,2 % en 1981 à 9,0 % en 2018).

Caisse des Dépôts

Source : SCET

L’accueil en demi-teinte des objectifs de réduction de l’artificialisation des sols

Fort de ce constat, il était logique que l’artificialisation des sols devienne un enjeu majeur de politique publique, en lien avec la prise de conscience des enjeux associés à la perte de biodiversité et aux conséquences du changement climatique.

Mais si un large consensus se dégage concernant la nécessité de réduire l’artificialisation afin de préserver les sols et les ressources - la biodiversité, les aquifères, les sols agricoles notamment -, la loi a été globalement mal reçue par les élus locaux et les acteurs de l’aménagement et de l’immobilier qui l’ont jugée trop générique, trop ambitieuse, ou inéquitable.

Un sentiment de défiance que n’ont pas atténué les décrets parus cette année, le 29 avril (2022-723) sur les nomenclatures de l’artificialisation et le suivi de l’objectif dans les documents de planification, et le 13 octobre (2022-1312) sur les projets commerciaux. Si bien que le Ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, auditionné le 6 décembre dernier par la mission sénatoriale dédiée au ZAN, s’est déclaré déterminé à « améliorer les textes ». Le Sénat a présenté, dès le 14 décembre, une proposition de loi en ce sens.

La volonté manifeste d’aboutir de l’ensemble des parties promet désormais une mise en œuvre effective et rapide des dispositions visant à atteindre à terme l’objectif « Zéro Artificialisation Nette », qui passe par une réduction de moitié du rythme de la consommation d’espaces au cours des 10 prochaines années.

Un besoin d’accompagnement face à une mise en œuvre complexe

Impactant à la fois la question du logement, des infrastructures et des activités économiques, le ZAN constitue un véritable défi pour l’aménagement et le développement territorial.

Confrontés à une complexité accrue dans le développement et la mise en œuvre de leurs stratégies urbaines, les acteurs et décideurs locaux doivent impérativement repenser leur vision et renouveler leurs modalités d’intervention pour répondre aux besoins et attentes toujours importants de leurs territoires et créer ainsi un nouveau paradigme foncier pour atteindre l’objectif ZAN.

Pour les y aider, les experts de la SCET entendent accompagner activement les territoires à repenser leurs modèles ou stratégies de développement urbain à travers le prisme de la sobriété foncière de façon à accroître leur résilience économique et environnementale.

Ils ont mis à jour un certain nombre d’enjeux stratégiques dans la marche vers l’objectif :

• Les enjeux liés à la demande : 93% des parcs d’activité économique seront saturés à horizon 2030, tandis que les projections démographiques identifient un besoin de 8 millions de nouveaux logements à horizon 2050. La mise en œuvre du ZAN doit intégrer les réalités de cette demande économique et sociale.

• Les enjeux de disparités territoriales : l’objectif ZAN ne peut s’appliquer de manière uniforme, il doit considérer les caractéristiques géographiques, économiques, sociales, ainsi que le potentiel de réinvestissement (friches, délaissés…) de chaque territoire.

• Les enjeux liés aux conséquences économiques de la mise en œuvre du ZAN : qu’elles concernent les conditions de la maîtrise foncière, les surcoûts des opérations de recyclage urbain, la nécessité de repenser les procédures de financement de l’aménagement… le ZAN va créer de la rareté et avoir un impact économique sur toute la chaîne de valeur de l’aménagement et de la construction, et à travers elle sur l’économie française dans son ensemble.

Un besoin d’accompagnement face à une mise en œuvre complexe

Face à ces enjeux, il importe d’identifier clairement les conditions de la réussite de la mise en œuvre du ZAN pour une collectivité, à savoir :

• Une combinaison gagnante densification + taux de renouvellement urbain : rendre la densité acceptable à toutes les échelles afin de renouveler suffisamment d’espaces urbains.

• La mise en œuvre d’un nouveau paradigme foncier : mieux connaître les gisements fonciers dans leur diversité, et mettre en œuvre des dispositifs réglementaires de maîtrise (préemptions, conditionnement etc).

• Le passage d’une posture subventionnelle à une posture d’investisseur stratégique : les collectivités territoriales doivent devenir des « régulateurs » du marché, des investisseur stratégique poursuivant des stratégies patrimoniales de long-terme, et articulant planification foncière et développements opérationnels.

Pour satisfaire ces conditions, un réarmement de l’intervention publique est nécessaire, auquel la SCET entend contribuer activement.

Pour aller plus loin :

Télécharger le livre blanc : Objectif ZAN Réarmer l’intervention publique face au défi du Zéro Artificialisation Nette